Vendre ou acheter un bien immobilier

Phase 2 : la promesse de vente

Si vendeur et acquéreur se sont trouvés via une agence immobilière, cette dernière se chargera le plus souvent d’établir un compromis de vente. Les parties se retrouveront alors dans les locaux de l’agence, pour se faire expliquer les diagnostics immobiliers et les différentes étapes de la vente.
S’il s’agit d’une transaction de particulier à particulier, ou par un mandataire indépendant, c’est le notaire qui établira une promesse de vente.
Cette étape est très importante, car elle va cristalliser vos accords.

Avec le notaire, on en profitera pour vérifier :

• La description du bien immobilier vendu ;
• Le prix convenu ;
• Le montant de la somme qui sera versée par l’acquéreur chez le notaire, généralement dans les dix jours qui suivront la signature de la promesse, pour concrétiser son engagement.

Dans la promesse de vente, l’on stipulera en outre le plan de financement de l’acquéreur :

• Partie constituée par un apport personnel et son origine (héritage, donation, économies…) ;
• Partie constitue par la vente d’un bien dont je suis déjà propriétaire, et insertion au besoin d’une condition suspensive de vente de ce bien. Dans ce cas, fournir au notaire le titre de propriété ou le compromis de vente déjà signé sur ce bien ;
• Partie constituée par un emprunt immobilier. Pour cette partie, l’on précisera la date à laquelle l’acquéreur doit justifier de l’obtention de son crédit, les caractéristiques de cet emprunt (montant maximal, taux d’intérêt et durée.

Enfin, nous déterminerons ensemble la date butoir de réalisation de la vente définitive.

Phase 3 – la période préparatoire entre la promesse de vente et la vente

Dans l’intervalle séparant le compromis ou la promesse de vente, de la vente elle-même, chacun aura sa mission :

• Celle du vendeur est préparer son déménagement, de manière à ce que le bien immobilier soit libre le jour de la signature de l’acte de vente définitif,
• Celle de l’acquéreur est de faire les démarches efficaces nécessaires à l’obtention de son crédit, par sa banque habituelle ou en missionnant un courtier. L’obtention d’un crédit constitue une condition suspensive de la promesse de vente, c’est-à-dire que cet engagement tombe si le prêt est refusé par la banque, aux conditions envisagées dès l’origine dans la promesse. Toutefois, dans ce cas, l’acquéreur doit pouvoir se ménager la preuve qu’il a effectué toutes les démarches en temps et heure et en se prêtant à toutes les formalités exigées par la banque. 

• Celle du notaire et de ses collaborateurs consiste à s’assurer de la constitution du dossier, en adressant des demandes à plusieurs administrations, telles que la mairie ou l’administration fiscale qui enregistrera la vente. Ces vérifications et contrôles permettent une transmission de propriété sereine et sécurisée, en contrôlant l’existence d’hypothèques ou d’une saisie immobilière par exemple, la réalité du droit de propriété du vendeur, les règles d’urbanisme applicables au bien vendu, ou encore la position de la Mairie quant à l’exercice de son droit de préemption urbain. Le notaire notifiera également une copie de la promesse de vente et de ses annexes à l’acquéreur, lequel bénéficiera, à compter du lendemain de la réception, d’un délai de rétractation légal de dix jours. Dès l’obtention de son offre de prêt par l’acquéreur, nous pouvons envisager la fixation d’un rendez-vous de signature de principe. Anticiper permet de s’organiser et d’éviter le stress inutile et l’improvisation, toujours pénibles en période de grands changements. Le notaire fera parvenir à l’acquéreur un décompte financier récapitulatif, permettant de s’y retrouver et qui sera à transmettre à la banque, pour qu’elle procède au virement des fonds avant la signature. L’acquéreur n’oubliera pas de souscrire une assurance habitation prenant effet à la date prévisionnelle de la signature de la vente.

Phase 4 – la signature de la vente définitive

Le grand jour est venu. Le jour de la vente, avant de se rendre à l’office notarial, les parties auront tout intérêt à faire une contre-visite de la maison ou de l’appartement, afin de relever les compteurs (électricité, eau, gaz, etc.) et s’assurer que tout est dans le même état que ce qui a été convenu lors du compromis de vente. L’acquéreur ne doit pas oublier de se munir de son chéquier, au besoin, pour procéder au remboursement au vendeur des proratas habituels (taxe foncière, charges de copropriété le cas échéant, etc.)

Le notaire ayant donné lecture de l’acte authentique, il recueillera les signatures de chacun. Dans un délai rapide, il procédera aux virements bancaires attendus :

• Remboursement anticipé du prêt à la banque du vendeur ; 
• Restitution d’un éventuel trop-perçu sur frais à l’acquéreur ;
• Versement du solde du prix disponible au vendeur.

À l’issue du rendez-vous, le notaire remet aux parties des attestations de vente ou d’acquisition, qui permettront :

• Côté vendeur, de justifier de la vente pour résilier son assurance, et garder trace de la vente ; 
• Côté acquéreur, en attendant l’envoi de son titre de propriété, de justifier de son acquisition.

Enfin, puisque nous ne nous rendons pas tous les jours chez notre notaire, cet instant est l’occasion de prévoir un rendez-vous plus personnel, pour faire le point sur notre situation particulière, la protection de son conjoint.e ou la stratégie de transmission aux enfants, le cas échéant.